La definizione di abitazione principale ai fini dell’IMU, di cui all’art. 1, comma 738 e seguenti, della Legge n. 160/2019, è riportata al comma 741.
Tale previsione è assai rilevante, in quanto l’abitazione principale non costituisce, ai sensi del comma 740, presupposto dell’IMU quando l’unità abitativa non è compresa all’interno di una categoria catastale considerata di lusso (A/1, A/8 e A/9), in quanto nell’ipotesi in cui si sia in presenza di un’abitazione di “lusso” l’IMU è comunque dovuta, benché con applicazione di un regime di favore.
Ai sensi del comma 748, infatti, le abitazioni principali incluse nelle categorie catastali  A/1, A/8 e A/9 e le relative pertinenze sono assoggettate ad un’aliquota deliberata dal Comune, nella misura dello 0,5 per cento, con possibilità di aumentarla dello 0,1 per cento  o diminuirla fino all’azzeramento. All’importo dell’IMU così determinato, considerando sia l’ammontare relativo all'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo, quanto quello delle sue eventuali pertinenze, si detraggono 200 euro, ai sensi del successivo comma 749, fino a concorrenza del suo ammontare, rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione ed in proporzione alla quota di possesso di ogni soggetto passivo.
Come accennato, il regime previsto per le abitazioni principali è esteso anche alle pertinenze, da riferirsi, in ambito IMU, esclusivamente alle unità immobiliari “classificate  nelle categorie C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo”.
I requisiti per beneficiare dell’esonero dall’IMU
I requisiti specifici indicati dal legislatore al fine dell’individuazione dell’abitazione principale sono dettati dalla lettera b) del richiamato comma 741. Questo precisa che “per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”.
Come è noto, a seguito della s entenza n. 209/2022 della Corte Costituzionale è stato stralciato il riferimento al nucleo familiare, in quanto tale previsione, già presente all’art. 13 del D.L. n. 201/2011, disciplinante l’IMU derivante dal decreto del federalismo fiscale (D.Lgs. n. 23/2011), era in contrasto con gli artt. 3, 31 e 53 della Costituzione. Per tale motivo, la Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità di tutta la normativa IMU (sia con riferimento a quella dettata dal D.L. n. 201/2011, sia all’IMU di cui alla Legge n. 160/2019) che disciplina la sua applicazione all’abitazione principale con riferimento al nucleo familiare, procedendo ad una sua revisione orientata costituzionalmente.
Nel dettaglio, è stata dichiarata l’illegittimità del suddetto art. 13, comma 2, quarto e quinto periodo, del D.L. n. 201/2011, laddove individua i componenti del nucleo familiare come soggetto passivo; in sostanza, la normativa censurata prevedeva l’assimilazione ad abitazione principale dell’unica unità immobiliare nella quale “il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”. Peraltro, tale arresto ha travolto anche la medesima disposizione contenuta all’art. 1, comma 741, lettera b), della Legge n. 160/2019.
Dopo l’intervento della Corte Costituzionale, dunque, non è più richiesta la condizione per cui, qualora i due coniugi abbiano due abitazioni, in due distinti Comuni o nel medesimo, sia necessario indicare l’esenzione per una sola abitazione.
Pertanto, a seguito della pronuncia della Consulta, l’agevolazione IMU afferente all’abitazione principale si applica al verificarsi di due condizioni in capo al soggetto passivo:
la dimora abituale;
la residenza anagrafica nella medesima unità immobiliare.
Scompare così il riferimento al nucleo familiare e la necessità che, nel caso in cui i coniugi possiedano due abitazioni, debba essere indicato l’immobile per il quale si intende  beneficiare dell’esonero.
Le unità immobiliari assimilate all’abitazione principale
Riprendendo agevolazioni disciplinate dai previgenti regimi relativi all’imposta locale sugli immobili, il legislatore ha previsto ex-lege l’assimilazione di alcune fattispecie all’abitazione principale. Per queste, ai sensi della legge n. 160/2019, l’agevolazione prevista per l’abitazione principale spetta a seguito della presentazione della dichiarazione da parte del soggetto passivo che intende beneficiare del regime di favore, quando si trova in una delle casistiche di assimilazione. E’ prevista, altresì un’ulteriore fattispecie di assimilazione, la cui applicazione, tuttavia, necessita dell’inserimento nel regolamento comunale di gestione dell’IMU, trattandosi di una previsione facoltativa.
Le fattispecie di assimilazione applicabili ex lege
Come accennato, legislatore ha esteso l’applicazione dell’agevolazione prevista per le unità immobiliari adibite ad abitazione principale anche ad altre fattispecie che, pur non in possesso dei requisiti sopra illustrati, sono meritevoli di esonero dall’IMU, sempre che non siano accatastate in categoria A/1, A/8 o A/9. Si tratta delle seguenti casistiche:
le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa. In questo caso sono da considerarsi abitazioni principali le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, purché adibite ad abitazione principale, incluse le relative pertinenze dei soci assegnatari;
le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti. Si tratta delle abitazioni principali appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa in uso a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali. Il legislatore ha assimilato alle abitazioni principali i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, così come definiti dal decreto del Ministero delle infrastrutture 22 aprile 2008, adibiti ad abitazione principale. In particolare, il Dipartimento delle Finanze con la Risoluzione n. 2/DF del 20 marzo 2023 ha precisato che gli immobili destinati a social housing possono beneficiare dell’esonero dall’IMU nel periodo in cui sono realizzate le operazioni di natura tecnico-amministrativa necessarie per individuare l’assegnatario, qualora i fabbricati siano costruiti o acquistati, o il nuovo assegnatario, nel caso in cui sia terminato il contratto di locazione con il precedente assegnatario;
la casa familiare, ossia l’unità immobiliare assegnata al genitore affidatario dei figli, utilizzata come abitazione principale a seguito di provvedimento del giudice; tale decisione giudiziale comporta, ai soli fini dell’applicazione dell’IMU, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso;
un solo immobile, quale unica unità immobiliare, “posseduta e non concessa in locazione dal personale in servizio permanente” presso le Forze armate o Forze di polizia o altri corpi precisati dal legislatore; per questi soggetti non è richiesta la sussistenza della dimora abituale e della residenza anagrafica.
L’assimilazione all’abitazione principale IMU prevista dal regolamento comunale
Il comma 741, comma 1, lett. c), punto 6) stabilisce che ogni singolo Comune può adottare l’assimilazione relativa all’unità immobiliare “posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata. In caso di più unità immobiliari, la predetta agevolazione può essere applicata ad una sola unità immobiliare”. Dunque, l’assimilazione in parola è ammessa solamente se il Comune decide di concedere tale beneficio. Preme segnalare che, come sottolineato dal MEF, qualora il Comune intenda avvalersi di detta disposizione, non può prevedere requisiti ulteriori, tesi a restringere l’ambito applicativo.
L’obbligo della categoria catastale di tipo residenziale
Altro aspetto da esaminare attiene alla categoria catastale all’interno della quale deve essere inclusa l’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. In ordine a tale profilo si richiama la recente Ordinanza n. 9496 del 4 aprile 2024, con cui la Corte di Cassazione ha affrontato una controversia in cui il contribuente pretendeva l’applicazione del regime di favore riservato all’abitazione principale, benché fosse residente in un immobile classificato in categoria catastale A/10.
Nel dettaglio, il contribuente aveva fissato la propria residenza in detto immobile, con utilizzo del medesimo come abitazione principale, in ragione dell’obbligo stabilito dalla disposizioni di natura urbanistica. Dunque, il contribuente portava a sua giustificazione il fatto che secondo le disposizioni urbanistiche del Comune non poteva procedere con l’accatastamento dell’unità immobiliare in una categoria residenziale.
Di contro, la Suprema Corte, confermando il precedente orientamento (fra le altre, si richiama l’Ordinanza n. 29077/2020), ha chiarito che il legislatore ha fornito la definizione di abitazione principale per individuare gli oggetti a cui applicare una specifica modalità di calcolo dell’imposta locale. In conformità a tale previsione, il calcolo dell’IMU per gli immobili inclusi nella categoria A/10 avviene in maniera differente rispetto a quella prevista per le unità abitative, in ragione della diversa destinazione d’uso. Quindi, per beneficiare dell’agevolazione IMU occorre verificare la categoria catastale attribuita, tanto che gli Ermellini hanno precisato che qualora ”l’immobile sia iscritto in una diversa categoria catastale, è onere del contribuente, che pretenda l’esenzione, impugnare l’atto di classamento”. Ai fini IMU, peraltro, ad ogni categoria catastale è abbinato uno specifico moltiplicatore, necessario per la determinazione del tributo dovuto. Per i fabbricati in categoria A/10 detto moltiplicatore è pari ad 80, a fronte del moltiplicatore 160 fissato per le altre unità immobiliari a destinazione residenziale comprese nel gruppo “A”. A ciò va aggiunto che la Cassazione aveva già avuto modo di pronunciarsi sostenendo che l’ente impositore ed il soggetto passivo sono tenuti a rispettare quanto indicato dalle risultanze catastali, senza possibilità di disattenderle, neanche incidentalmente da parte del giudice (cfr. Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 18565/2009).
L’applicazione dell’IMU alle unità immobiliari attigue Ulteriore profilo da considerare in relazione all’abitazione principale, afferisce alla richiesta, che può pervenire dai contribuenti, di usufruire dell’agevolazione IMU prevista per l’abitazione principale in presenza di due fabbricati attigui, nel caso in cui siano utilizzati come unico immobile, ma non realmente collegati.
In tali circostanze non è possibile determinare l’IMU considerando un unico immobile perché, come chiarito dalla Corte di Cassazione, già con la sentenza n. 17015/2019, l’unità immobiliare su cui poter fruire dell’agevolazione stabilita per l’abitazione principale può essere solo una.
In effetti la situazione relativa all’IMU non ha replicato le disposizioni presenti in vigenza dell’ICI, stante l’espressa previsione dell’art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011 di definizione dell’abitazione principale, che deve essere “... l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, ...”. Quindi, nell’ipotesi in cui siano presenti catastalmente due unità immobiliari, il soggetto passivo è tenuto a richiedere l’accatastamento unitario, mediante la cd “fusione catastale”, così da poter beneficiare dell’agevolazione IMU per l’intero edificio. In questo modo verrà elaborata una sola rendita, con la riunione delle due unità immobiliari originarie. Pertanto, mediante la fusione catastale, è possibile procedere all’accorpamento di più mappali, sempre che gli immobili originari abbiano la medesima titolarità, nonché la medesima destinazione d’uso. Diversamente, qualora la titolarità delle due unità immobiliari sia differente, non sarà possibile procedere come illustrato e i due immobili resteranno distintamente assoggettati all’IMU.

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